地方ZF，又研发出了新妙招。

财政部刚刚迎面给了多地一记重拳，禁止地方通过国企购地虚增土地财政出让收入。

万万没想到，勒紧裤腰带的他们很快又找到了新的路子——

不让买地，那就买房吧！

01

近日，地方政府下场买房的风潮，突然盛行，以迅雷不及掩耳之势蔓延全国。

浙江、湖北、河南、江苏、山东、新疆，多个城市都出现地方直接下场回购商品房，或发文鼓励国企收购市场房源的大动作。

简直就是“手动暴力去库存”！力度之大，前所未见。

7月底，郑州第一个动手，表示政府会购买销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，为安置房和保障性租赁住房。

8月15日，湖州宣布对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房；

9月5日，济南宣布济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金；

9月24日，新疆阿勒泰地区鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房；

来源：界面新闻

其中，下手最狠的是苏州，直接宣布对6个区、4个县市回购约1万套新房。

整整1万套啊，接近苏州全年新房成交量的1/10。如果按照两三百万/套估算，涉及资金需要200-300亿，即使是3成首付，最少也要60-90亿。

地方政府哪来这么多钱？

显然，背后的运作模式，绝对不是财政出钱那么简单。用于保障性住房的资金，往往有国开行的融资政策作为支持。据说，政府融资的这笔钱，主要也将定向用在国企、国资项目上，进行回购。

效果也是立竿见影。

9月，苏州市区商品住宅的成交面积约为123万㎡，环比增加126.88%，同比增加93.34%。业内人士认为，其中可能有部分政府回购房源。

那么，这种新的救市模式，为何突然受到地方政府的广泛青睐？

其实，背后大有玄机。

02

看看财政部最近的雷霆出手，也许就能察觉其中端倪。

10月14日，财政部发文引起广泛关注，重点强调：

“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

这一条款，针对性极强。

显然是忍无可忍，重拳出击，遏制部分地方的城投兜底乱象。

数据显示，今年前9月，百强企业拿地总额1.04万亿，拿地规模同比直接腰斩。其中，大部分民营房企都减少了拿地。

宇宙第一房企碧桂园，今年以来拿地还不到百亿，比起2019年的拿地总金额2256亿元，还不到一个零头。

拿地金额百强企业中，光是城投、平台类公司数量就占了49％，占了半壁江山。

这些成为地方“白衣骑士”的城投们，正在各地上演一场场让人拍案叫绝的“表演式拍地”：

辽宁沈阳，第二次集中供地中，一家沈阳地铁就拿走了80%的地块。

要知道，其上半年亏损3亿，经营现金流为负，在这种情况下还能一日豪掷43亿，为沈阳这次卖地收入贡献87.2%的钱。

一边吐血亏损，一边拼命拿地。不得不说，沈阳地铁是真正的侠之大者。

但深谙“表演式拍地”精髓的，还得是山东日照。

早在去年年底，日照城投硬生生在没有任何竞争对手的情况下，四次自我抬价，总共加了一个“小目标”，最终豪掷10.8亿拿下了一块地。

这块地的最终楼面价冲到了1.51万元/㎡，直接创了个日照单价地王，生猛得很。

类似的例子，不胜枚举。

一些地方举债拿地，囤积而不开发，本质上是土地“左手倒右手”的行为，只会让地方隐形债务进一步扩张。风险，也在酝酿之中。

例如，去年11月，广州黄埔区五家国企联合豪掷88亿元拿地，到今年8月仍未动工。

一线城市尚且如此，全国又能好到哪里去呢？

2021年集中供地的项目中，央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，而地方国资平台整体入市率仅9%，还不到一成！

大部分土地被城投公司闲置在手，徒增了地方的财政收入，却没有真正走入市场。

据西政资本，今年国庆以后有些城投平台突然放宽了融资成本，个别省市甚至又回到了城投定融产品高歌猛进时代的年化12%左右。

这种产品风险较大，早在6月份就被勒令清退，没想到十月份又死灰复燃，正说明了城投拿地的吃力。

曾经高歌猛进的城投拿地托底楼市，看似双赢，细究之下，风险却在不断积累。

所以，财政部出手显然有稳定大局的考虑。

03

只不过，这样一来，可就又苦了地方ZF。压力再次回到了他们这一头。

部分国资托底楼市的野路子被堵住，咋整？

要知道，今年前8个月，全国卖地收入为3.3万亿元，比去年同期下降近3成。

若按这个比例估算，今年将会有2.5-3万亿的土地财政收入缺口。

这还是最保守的猜测。

假如真的放弃国资托市，今年第四季度，土拍市场上将会只剩下少数国央企开发商，以及极少数能力较强的城投平台和民营房企。

这意味着，接下来三个月乃至明年上半年，土地市场都将持续走凉，地方收入进一步缩水。

看看第三批次集中供地的最新情况吧！——

不仅民企总拿地金额占比低至13%，为今年最低，就连国央企都开始躺平，拿地总金额仅占总体的32%，同样为今年最低。

从民企处接过拿地接力棒后，国央企仅仅一年就撑不起来了。与之相对应的，是地方国资的拿地金额，稳步飞涨到了50%。

可以说，第三轮集中土拍这场戏，少了地方国资就唱不下去了。

为了不让日子越过越紧巴，接下来的土地市场，必然会是降价与让利齐飞的城市大混战。

事实上，不少城市为了吸引房企前来拿地，也掀起了一波土地降价潮。

例如，郑州的首轮集中供地中，曾经无人报名的某地块起拍价从10.73亿元降至8.33亿元，北龙湖地块则从起拍楼面价1.3万降至1.2万；

沈阳第三轮集中供地中，13宗地块中11宗出现了大降价，降得最猛的是从单价过万降至6500元，堪堪赶上了房价的打折力度；

广州更是典型，上一轮流拍的天河育新街地块，不仅降价15%，还取消了无偿配建保障性住房跟水体综合整治工程两项条件。

类似的场景，将会愈演愈烈。

考虑到土地与房子是一荣俱荣，一损俱损的存在，房子的大降价，在年底还会再上演一波。

另一个重要影响，则是城市的分化，和区域的分化都将更加剧烈。

眼下，大部分一二线城市郊区和三四线城市的土地都被城投拿走托底，这种行为并非市场行为。

譬如：

嘉峪关市的城投拿地占比为99%，湖北黄石是70%，江西景德镇为58%......

一二线城市也不例外，即使是核心城市，大部分郊区地块也是无人问津，只能被城投兜底拿走。

福州、天津、上海、深圳、青岛、厦门这几座城市，今年的郊区地块超九成都被城投拿走。

可以想象，将来城投不再兜底后，这些地方的土地将会是何等惨烈。

未来，只有一线、强二线核心区域的房子价格能够相对坚挺，其余区域将会迎来更大冲击。

04

既然如此，地方还有没有办法补上这部分土地收入呢？

当然有。不要小看基层的智慧。本文开头的一幕幕场景，就这样迅速地蔓延开了。

政府买房去库存！

不让我举债拿地，那我融资买房总可以吧？！

仔细琢磨一下，此举绝对是高人出招。

首先，从施政导向的角度来说，收购滞销房作为保障房的举动，是绝对符合十四五规划中各个城市的规划，符合国家“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的方向。

更何况，像郑州这样的城市，还能顺便解决一下部分烂尾楼项目重启问题。

其次，回购商品房，能够有效托举市场，活跃楼市，减少库存压力。

把眼下的供应延缓到未来去消化，减轻当前楼市天量库存带来的价格挤兑、销售踩踏，显然有很好的缓冲作用。

第三，定向回购国企与城投操盘的项目，这相当于给房企注入流动资金，鼓励他们重新积极参与土地市场。

甚至，这有可能成为地方和房企谈条件的“底牌”之一。只要房企继续拿地，地方财政收入又可以重新回血。

可谓一石三鸟啊！

更重要的是，建设保障性住房本身拥有巨大的政策优势支撑。

早在今年年初，央行就明确保障性租赁住房的住房贷款，是不纳入集中度管理的。

也就是说，即使是地方/国企融资买房用于这一目标，也不会踩到三条红线。

去年，全国40个大中城市新筹集保障性租赁住房94.2万套。而今年的目标是240万套。从完成KPI的角度，地方也需要加大执行力度。

以时间换空间，以政策换市场，这里面折冲斡旋的空间很大，也充满博弈智慧。

不管怎么说，土地财政的战车，继续轰隆隆地重启了。